Minggu, 18 Januari 2009

Peranan Penilaian Properti dalam Perekonomian

PERANAN PENILAIANPROPERTI
DALAM PEREKONOMIAN
Arief Hadianto, SE. Akt, M.Ec.Dev*)

Pendahuluan
Penilaian Properti saat ini memegang peran yang cukup signifikan dalam peradaban bangsa yang sudah sedemikian maju.Suryantoro (2002) mengatakan bahwa salah satu indikator dari suatu
negara yang tergolong maju adalah besarnya peran sektor jasa dalam struktur perekonomian. Semakin maju suatu negara, semakin besar peran sektor jasanya. Indonesia adalah suatu negara kepulauan dengan kekayaan alam yang berlimpah yang tersebar di seluruh wilayah nusantara. Kekayaan alam tersebut sesuai dengan amanat pasal 33 UUD 1945 seharusnya digunakan untuk sebesar-besarnya bagi kemakmuran rakyat.
Namun ironisnya, sampai saat ini belum bisa menentukan berapa besarnya nilai ekonomis aset dan potensi harta kekayaan negara yang dimilikinya. Sub sektor Jasa Penilai merupakan salah satu sub sektor jasa yang dapat berperan penting dalam perekonomian nasional khususnya dalam usaha kebangkitan perekonomian nasional menuju Indonesia baru sebagai negara maju.
Sebagai sebuah profesi, penilai atau appraisal selain berperan dalam penilaian property juga mempunyai cakupan pekerjaan yang cukup luas antara lain: Pengawasan Proyek (Project Monitoring), Pemasaran Proyek (Project Marketing), Konsultasi Pengembangan dan Studi Kelayakan (Development Consultancy), Lelang (Auction), Asuransi (Insuranse),Pengawasan dan Manajemen Proyek (Project Manage­ment and Monitoring), Manajemen Properti (Property Management), Manajemen Aset (Assets Management), Set-up Investasi dan Pembiayaan (In­vestment and Funding Arrangement), Analisis Insvestasi (Investment Analy­sis), dan Penilaian untuk Kepentingan Pajak (Statutory Appraisal) (Karsono, 2002).
Dalam manjemen asset baik negara, daerah maupun swasta, penilaian property adalah tahapan yang memegang peran penting, karena tanpa adanya penilaian property , maka property tersebut kurang dapat dioptimalkan. Alur manajemen asset tersebut terbagi menjadi: 1) inventarisasi, yang berfungsi untuk mengetahui dengan jelas kondisi dan nilai aset/properti/harta kekayaan; 2) legal audit yang berfungsi untuk memberikan kepastian hukum sehubungan dengan penguasaan asset; dan 3) penilaian yang bertujuan untuk menetapkan potensi ekonomi dari asset tersebut; 4) optimalisasi asset yang bertujuan untuk mengoptimalkan potensi fisik, lokasi, nilai jumlah/ volume legal dan ekonomi yang dimiliki asset tersebut ; dan 5) pengawasan dan pengendalian yang bertujuan untuk mencapai transparansi dan akuntabilitas pemanfaatan atau pengelolaan nilai aset tersebut.(Siregar, 2004)
Salah satu penyebab yang memperparah perekonomian Indonesia saat krisis ekonomi tahun 1997 adalah
kesalahan dalam melakukan penilaian. Saat itu masyarakat dikejutkan adanya pernyataan bahwa nilai aset yang dikuasai Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN) dari senilai Rp 644,8 trilyun akhirnya menjadi senilai Rp 167,7 trilyun pada saat penilaian pasca revaluasi (Mashudi Ali dalam Siregar, 2002). Beberapa kasus yang ditangani BPPN menunjukkan bahwa besarnya nilai aset yang sebenarnya tidak sesuai dengan besarnya nilai aset yang dijaminkan, dan pada saat terjadi kredit bermasalah penjualan aset tersebut nilainya tidak mencukupi.Kasus pembebasan tanah untuk pembangunan jalan tol Solo- Semarang kemudian permasalahan yang terjadi pada TAPOS, Kedungombo, dan lain-lain menimbulkan masalah berkepanjangan karena ketidaksesuaian ganti rugi yang diterima masyarakat. Dalam rangka likuidasi aset/agunan, terdapat suatu kecenderungan nilai pasarnya lebih rendah daripada harga yang sebenarnya, yang berarti merugikan bank karena pada saat bank harus menjual/ melepaskan aset tersebut harga yang terjadi relative murah, sehingga tidak dapat menutupi kewajiban yang ada.
Dalam perekonomian yang sangat maju saat ini Penilaian properti dikatakan mempunyai berbagai fungsi antara lain digunakan dalam menentukan nilai ganti rugi akibat pembebasan tanah rakyat untuk kepentingan pemerintah/ umum, menentukan nilai ganti rugi untuk kepentingan asuransi, menentukan nilai jual obyek pajak dalam kaitannya dengan penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB);mengetahui berapakah kekayaan atau aset Negara untuk menentukan kemampuan membayar utang; menentukan nilai aset yang merupakan jaminan atau agunan bagi perbankan maupun BPPN dan lembaga keuangan lainnya; digunakan dalam penyusunan neraca negara maupun daerah;dan lain-lain.
Dari uraian di atas menunjukkan betapa pentingnya arti penilaian dan nilai untuk suatu properti/aset/harta kekayaan bagi pemerintah atau negara, daerah maupun pihak swasta.
Peranan Penilaian Properti Dalam Perekonomian Indonesia
Penilaian properti sangat berperan dalam berbagai aspek kehidupan masyarakat. Berbagai peran penilaian property tersebut dalam tulisan ini dikelompokkan menjadi

tiga, yaitu: Peran dalam penyelenggaraan pemerintah pusat dan daerah, peran dalam perpajakan, dan peran yang berkaitan dengan perbankan. Peran tersebut masing-masing tidak berdiri sendiri tetapi saling terkait antara satu peran dengan peran yang lain, misalnya pentingnya penilaian bagi perbankan terkait dengan kepentingan BPPN pada saatmelakukan restrukturisasi perbankan, pentingnya melakukan penilaian terhadap tanah dan bangunan sebagai dasar penghitungan PBB dan BPHTB terkait dengan kepentingan masyarakat sebagai pembayarnya, dan lain-lain.
1. Peran dalam Penyelenggaraan Pemerintah Pusat dan Daerah.
Dalam rangka menuju kepada kepemerintahan yang baik (good governence) diperlukan pengelolaan kekayaan Negara yang diawali dengan Penilaian property. Kegiatan penilaian yang diperlukan dalam rangka pengelolaan kekayaan negara meliputi inventarisasi harta kekayaan negara, tukar guling, lelang, dan jenis pengelolaan harta kekayaan negara yang lain yang harus didasarkan atas kondisi terkini dari harta yang bersangkutan khususnya berkena­an dengan nilai. Inventarisasi tersebut pada dasarnya merupakan kegiatan pencatatan seluruh kekayaan negara termasuk pembukuan, penyusunan data base, dan pelaporan yang dapat digunakan sebagai informasi dan bahan untuk penyusunan dan pengadaan kekayaan negara maupun daerah. Inventarisasi harta kekayaan negara selanjutnya dapat dikembangkan dan didayagunakan secara maksimal dan dapat digunakan untuk menentukan fungsi apa yang paling sesuai diambil manfaatnya dari harta tersebut. Dalam kaitannya dengan tukar guling, Keputusan Presiden No. 24 tahun 1995 menyatakan bahwa harta kekayaan negara yang tidak dapat digunakan atau tidak dapat digunakan secara maksimal dapat dihapuskan dengandijual, dipindahtangankan, dipertukarkan atau dihibahkan. Pada tahun 1990-an, banyak sekali harta kekayaan negara dalam bentuk tanah dan bangunan yang ditukargulingkan dengan pihak swasta yang menjadi masalah dan disorot banyak kalangan. Hal ini tidak lain adalah karena ketidakseimbangan atau ketidakakuratan dalam melakukan penilaian terhadap harta yang ditukargulingkan tersebut. Inpres Nomor 9 tahun 1970 dan Keppres Nomor 17 tahun 2000 menyata­kan bahwa harta kekayaan negara dapat dipindahtangankan melalui lelang negara. Pelaksanaan penjualan dan atau pemindahtanganan barang-barang yang dikuasai atau dimiliki negara tersebut memerlukan penilaian (sementara ini ketentuan penilaian didasarkan pada peraturan lelang negara dengan per­setujuan Menteri Keuangan). Penilaian yang salah akan mengakibatkan lelang menjadi tidak fair.
Penilaian properti dalam berbagai perbuatan hukum berkenaan dengan hak atas tanah meliputi penentuan nilai agunan suatu hak atas tanah untuk pemberian hak tanggungan, penentuan nilai properti untuk keperluan jual beli, dan penentuan nilai properti untuk keperluan lelang. Di samping itu penilai­an properti juga dapat digunakan sebagai dasar penentuan jumlah atau besarnya ganti kerugian yang dapat diberikan kepada masyarakat yang tanahnya terkena dampak pengambilalihan/perolehan tanah untuk kegiatan/proyek pembangunan, baik yang dilakukan oleh Pemerintah maupun pihak swasta. Penentuan properti untuk ganti kerugian tersebut jika tidak dilakukan secara obyektif-rasional dan fair, akan mengakibatkan gejolak masyarakat yang berkepanjangan dan tidak berakhir, seperti kasus-kasus yang sempat menyita perhatian publik, antara lain: kasus tanah TAPOS, Rancamaya, Cimacan, dan Kedungombo.
Dalam era otonomi daerah, penilaian properti mempunyai manfaat yang sangat besar. Manfaat yang diperoleh
dari penetapan nilai properti adalah bahwasannya daerah mempunyai data base (pangkalan data) properti atau harta kekayaan daerah, yang dapat digunakan: 1) sebagai dasar menyusun data awal neraca daerah; 2) sebagai landasan jika diperlukan penerbitan obligasi daerah (municiple bonds); 3) sebagai landasan untuk optimalisasi harta kekayaan baik secara sendiri maupun kerja sama dengan investor, dan 4) sebagai landasan penyusunan Sistem Informasi Aset Daerah. Menurut Suharno (2002), penilaian aset (poperti) secara tidak langsung dapat digunakan untuk:
1) mengetahui modal dasar daerah dalam usaha privatisasi, 2) mengetahui nilai jaminan untuk memperoleh pinjaman, 3) mengetahui nilai penyertaan (saham) dalam melakukan suatu kerja sama usaha dengan pihak swasta, 4) memberi informasi kemampuan nilai ekonomi properti di suatu daerah untuk meng­undang investor, 5) mengetahui nilai dalam rangka penerbitan obligasi daerah, 6) mengetahui nilai aset untuk kepentingan tukar guling (ruilslag), 7) mengetahui dasar nilai dalam pem­bebasan tanah, pembelian tanah dan lain-lain.
Beberapa isu menarik juga terjadi sebagai akibat ketidakakuratan dalam melakukan penilaian terutama yang dialami oleh Badan Penyehatan Perban­kan Nasional (BPPN). Sebagaimana dirujuk dari KOMPAS, tanggal 15 Juli 2002 yang bertajuk “Pemerintah juga Harus Persoalkan Valuasi Aset dalam Mengejar Obligator”, menyatakan beberapa hal sebagai berikut: Penilaian aset obligator dalam rangka mengejar perbedaan nilai aset dengan utang para eks obligator bank-bank bermasalah disebabkan oleh Tim Bantuan Hukum (TBH) hanya melihat sah tidaknya dokumen Master of Settlement and Ac­quisition Agreement (MSAA-Perjanjian Penyelesaian Bantuan Likuditas Bank Indonesia dengan Jaminan Aset) yang sudah ditandatangani; TBH tidak membahas misrepresentasi (perbedaan penghitungan aset yang diserahkan sebagai jaminan hutang kepada BPPN); BPPN dan TBH hanya berfokus pada hukum, sementara nilainya ngaco, artinya secara hukum mereka patuh tetapi valuasinya dimainkan. Dalam beberapa kasus terdapat perbedaan besarnya utang dengan aset yang dijaminkan. Contoh: Utang Grup Salim (eks pemegang saham Bank BCA dan Bank Risjad Salim Internasional/RSI) adalah Rp 53,6 trilyun ke BPPN, tetapi yang dibayar hanya Rp 20 trilyun, sedangkan sisanya tidak cukup dibayar dengan aset; Utang Indomobil dengan jaminan aset sebesar Rp 1,8 trilyun, tetapi ketika dijual oleh pemerintah hanya laku Rp 625 milyar, dan kasus­kasus lain yang ditangani oleh BPPN dimana nilai aset yang sebenarnya tidak sesuai dengan besarnya nilai aset yang dijaminkan dan pada saat terjadi kredit bermasalah penjualan aset tersebut nilainya tidak mencukupi. Contoh-contoh tersebut menunjukkan kelemahan MSAA karena tidak mengecek terlebih dahulu terhadap nilai aset yang dijaminkan. Pemerintah dalam hal ini BPPN sendiri lalai dalam hal tidak melaksanakan hak untuk melakukan uji tuntas dari aspek keuangan atau Financial Due Dilligent (FDD) terhadap aset-aset yang diserah­kan para obligator. Meskipun telah banyak aset BPPN yang dijual dalam
rangka MSAA tanpa melalui FDD, kegiatan FDD masih tetap diperlukan untuk menilai kewajaran harga jual asset-aset yang sudah terjual maupun belum terjual sehingga jika terjadi indikasi misrepresentasi, FDD dapat digunakan sebagai dasar yang kuat bagi BPPN untuk mengajukan klaim ke Debitor Pemegang Saham (DPS).
Pentingnya penilaian bagi BPPN juda dikaitkan dengan program restruk­turisasi perbankan. Restrukturisasi perbankan menuntut adanya program merger-akuisisi dan pengelolaan bank yang mempunyai utang bermasalah. Dalam merger-akuisisi, penilaian dimaksudkan untuk menentukan aset dari perusahaan yang melakukan merger atau akuisisi. Demikian pula dalam pro­gram pengelolaan bank bermasalah,perlu dilakukan penilaian terhadap aset perusahaan tersebut untuk selanjutnya digunakan sebagai dasar pengelolaan aset bank bermasalah yang bersangkutan. Penilaian suatu perusahaan juga diperlukan dalam program restrukturisasi BUMN melalui program merger dan akuisisi maupun privatisasi BUM N.

2. Peran Penilaian Properti dalam Perpajakan

Hal lain yang tidak kalah pentingnya dalam kaitannya dengan peran penilaian properti adalah penentuan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Obyek pajak PBB adalah tanah (bumi) dan bangunan, sedangkan penghitungan PBB adalah tarip tertentu dikalikan dengan Nilai Jual Kena Pajak. Nilai Jual Kena Pajak dihitung berdasarkan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP). Hal ini berarti bahwa besar kecilnya PBB tergantung pada penilaian terhadap obyek pajak tersebut. Penentuan NJOP yang terlalu rendah (undervalued) akan meng­akibatkan penerimaan negara dalam bentuk PBB kecil, sebaliknya NJOP yang terlalu tinggi (overvalued) akan mem­beratkan rakyat karena akan terbebani PBB yang tidak semestinya. Dalam kaitannya dengan penentuan BPHTB, dasar pengenaan pajak adalah nilai perolehan (harga transaksi dalam hal jual beli; nilai pasar dalam hal tukar menukar, hibah, warisan, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, hadiah, dan lain-lain).
Dalam praktek yang ada, penentuan nilai tersebut tidak menunjukkan kondisi yang sesungguhnya di pasar. Contoh: Dalam transaksi jual beli tanah dan bangunan, dasar pengenaan BPHTB adalah nilai transaksi (harga beli) sesungguhnya tanah dan bangunan tersebut. Akan tetapi jika ada data yang dapat dijadikan rujukan (misalnya, NJOP properti yang ditransaksikan lebih murah daripada nilai transaksi), nilai transaksi tersebut tidak digunakan lagi dan yang digunakan dasar menentukan BPHTB adalah NJOP. Kecenderungan ini terjadi karena adanya kenyataan bahwa NJOP yang idealnya adalah nilai pasar, ternyata masih belum mewakili nilai pasar dalam arti yang luas. Artinya, NJOP dapat lebih rendah atau lebih besar dari niali pasar yang sesungguhnya. Jika NJOP tersebut ditetapkan lebih rendah dari kenyataan yang sesungguhnya maka berapa besar pemerintah dirugikan sebagai akibat penerimaan pajak yang tidak sesuai dengan jumlah yang sebenarnya.
Pemerintah melalui Direktorat PBB dan BPHTB telah berupaya mengem­bangkan sebuah sistem administrasi PBB yang disebut Sistem Informasi dan Majanemen Obyek Pajak (SISMIOP) dengan pendukungnya yaitu Sistem Informasi Geografis (SIG) untuk mendata subyek pajak, obyek pajak, dan menentu­kan nilai pasar obyek pajak. Akan tetapi hasilnya belum memuaskan, artinya data yang dipublikasikan masih belum mewakili kondisi yang sesungguhnya terjadi di pasar. Secara tidak disadari, PBB yang dibayarkan oleh beberapa kelompok masyarakat selama beberapa tahun terakhir tetap tak berubah padahal padahal harga pasar khususnya untuk tanah di daerah tertentu mengalami kenaikan yang cepat.

3. Peran Penilaian Properti sehubungan dengan Kegiatan Perbankan

Bank (menurut UU No. 10 Tahun 1998) adalah badan usaha yang meng­himpun dana masyarakat dan menyalur­kannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. Dalam proses pemberian kredit yang sumber dananya antara lain berasal dari dana masyarakat, bank selain harus memperhatikan aspek kelayakan usaha sebagai jaminan utama pembayaran kembali kredit yang telah diberikan kepada debitur juga harus memperhatikan agunan sebagai jaminan tambahan. Hal ini terjadi karena agunan tersebut merupakan sumber pelunasan, apabila pada suatu saat ter­tentu fasilitas tersebut tidak diselesaikan dari usaha debitur yang dibiayai. Oleh karena itu dalam prinsip dasar penilaian kredit antara lain dikenal “5 C Principle”, faktor jaminan (collateral) juga merupakan salah satu faktor yang penting. Selanjutnya untuk menjamin bahwa nilai jaminan tersebut pada saat dilakukan eksekusi dapat mencukupi untuk pelunasan kewajiban debitur, maka perlu dilakukan penilaian atas jaminan yang akan diserahkan kepada bank. Dalam dunia perbankan secara umum dikenal 2 kategori penilai, yaitu penilai intern dan independen (I Supomo, 2002). Penilai intern memiliki kewenangan dan bertugas untuk melakukan pekerjaan penilaian. Penilai independen merupa­kan penilai eksternal yang bebas ikatan yang pada saat ini atau di kemudian hari tidak memiliki kepentingan finansial yang berhubungan dengan obyek property selain jasa penilai. Fungsi utama kedua penilai tersebut pada prinsipnya adalah memberikan opini secara tertulis mengenai nilai ekonomi jaminan/agunan pada saat tertentu. Dengan semakin berkembangnya dunia perbankan maka penilaian tidak hanya dilakukan terhadap agunan tetapi juga meliputi sebagian besar aset/properti baik yang bersifat komersial atau non komersial, berujud (tangible) ataupun tidak berujud intangible dan surat berharga.
Penilaian properti secara tepat sangat diperlukan dalam dunia per­bankan. Kesalahan atau ketidakakuratan dalam menilai suatu properti akan meng­akibatkan beberapa masalah dalam rangka likuidasi/lelang maupun dalam penghitungan penyisihan aktiva produktif. Dalam rangka likuidasi aset/agunan, terdapat suatu kecenderungan nilai pasarnya lebih rendah dari harga pasar yang sebenarnya. Hal ini dapat merugikan bank karena bank harus menjual/melepaskan aset tersebut dengan harga yang relatif murah, sehingga tidak akan dapat menutupi kewajiban yang ada. Dalam hal peng­hitungan penyisihan aktiva produktif, nilai agunan diperhitungkan sebagai factor pengurang. Apabila nilai agunan terlalu tinggi, penghitungan penyisihan aktiva produktif menjadi lebih rendah dari yang seharusnya. Dalam kondisi demikian laba yang tercermin dalam laporan keuangan akan menjadi lebih tinggi.
Pentingnya penilaian bagi Instansi Pemerintah dan Swasta khususnya dalam rangka penilaian aset dapat dilihat pada tabel 1 (Siregar, 2002).

Tabel 1.Daftar instansi pemerintah dan swasta yang memerlukan Jasa Penilaidalam menilai aset:

No.
Instansi/Badan
Keperluan
1.
BPPN
Penjualan aset (assets disposal):
· menentukan nilai pasar dan nilai likuidasi dari set-aset yang akan dijual baik melalui lelang maupun tender terbuka
2.
BUMN dan BUMD
Privatisasi dan divestasi:
· Menentukan nilai aset maupun nilaiperusahaan (saham) baik melalui Initial Public Offering (IPO) maupun strategic partner.
· Menentukan nilai pasar idle assets yang akan dilepas.
3.
Perusahaan Swasta
Penilaian aset maupun saham untuk berbagai keperluan, antara lain: agunan ke bank, rencana investasi, rencana divestasi, keperluan manajemen, asuransi, dan lain-lain.
4.
Direktorat Jenderal Pajak
Menentukan Nilai Jual Obyek Pajak yang digunakan untuk menentukan:
· Besarnya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
· Besarnya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
5.
Bank-bank Milik Negara
Penentuan nilai pasar dan nilai likuidasi dari tanah hak dan bangunan yang akan dijadikan jaminan perluasan kredit.
6.
Kantor Piutang dan Lelang Negara
Menentukan nilai pasar dan nilai likuidasi dari aset-aset sitaan atas jaminan pelunasan utang yang akan dilelang/dieksekusi.
7.
Perum Pegadaian
Menentukan nilai harta bergerak (personal property) yang akan dilelang.
8.
Badan Pertanahan Nasional
Penilaian untuk penetapan ganti rugi tanah­tanah yang dinyatakan sebagai tanah terlantar menurut PP No. 36 Tahun 1998.
9.
Bapepam
Menentukan nilai pasar dari aset perusahaan sebagai salah satu syarat untuk go public.
10.
Bank-bank Milik Swasta
Penentuan nilai pasar dan nilai likuidasi dari tanah hak dan bangunan yang akan dijadikan jaminan pelunasan kredit.
11.
Balai Lelang Swasta
Penentuan nilai pasar dan nilai likuidasi atas tanah hak dan bangunan serta harta bergerak yang akan dilelang bukan karena lelang eksekusi berdasarkan undang -undang.
12.
Lembaga Peradilan Umum/Niaga
Menentukan nilai aset perusahaan yang dinyatakan pailit.
13.
Masyarakat Umum
Menentukan nilai tanah hak dan bangunan serta barang bergerak untuk berbagai keperluan, antara lain: pembagian harta warisan, gono gini, utang piutang, dan lain-lain.


Keberadaan Lembaga Penilai Properti di Indonesia: Sekarang dan yang Akan Datang

Uraian di atas menunjukkan bahwa banyak masalah terjadi dalam perekonomian di Indonesia khususnya yang berkaitan denganpenilaian properti. Nilai suatu property menjadi tidak fair lagi jika telah terpengaruh oleh beberapa kepentingan baik pribadi maupun kelompok. Keberadaan Jasa Penilai lokal masih kurang berperan, dan tidak memperoleh dukungan dari beberapa pihak sehingga opini yang diberikan belum dapat dipercaya oleh publik. Hal ini terjadi karena Jasa Penilai lokal yang ada bekerja kurang profesional dan kurang independen dalam memberikan penilaian. Contoh: Penilai intern pada suatu bank sering menemukan perbedaan nilai yang signifikan atau menerima data yang tidak sesuai dengan kondisi fisik obyek penilaian. Appraiser PT A menaksir nilai pasar sebidang tanah sebesar Rp 1.000.000,00 per meter persegi pada bulan Maret 2007, sedangkan appraiser PT B menaksir tanah yang sama pada bulan Juni 2007 sebesar Rp 500.000,00 per meter (I Supomo, 2002). Pemberdayaan konsultan penilai asing yang diharapkan lebih qualified untuk menghasilkan analisis yang akurat ternyata mendapatkan hasil yang berkebalikan (seperti yang dialami oleh BPPN),karena mereka menjumpai kelemahan di bidang data. Konsultan asing kurang mengetahui kondisi dan situasi suatu daerah, padahal kedua hal tersebut lebih banyak mempengaruhi nilai suatu properti.
Di Indonesia, peraturan pertama yang mengatur tentang jasa penilaian adalah SK Menteri Perdagangan No. 161/KP/VI/1977 tentang Ketentuan Perjanjian Usaha Penilaian di Indonesia. Kemudian menyusul Keputusan Menteri Keuangan RI No. 57/KMK.017/ 1996 tentang Jasa Penilai, dan Keppres No. 35 tahun 1992 yang diantaranya berisi pembentukan Direktorat Jenderal Lembaga Keuangan yang salah satu bagiannya adalah Direktorat Pembinaan Akuntan dan Jasa Penilai.
Lembaga pemerintah lain yang mempunyai bidang penilaian adalah Direktorat PBB dan BPHTB, yaitu Sub Direktorat Penilaian yang mempunyai tenaga fungsional penilai untuk kepentingan penentuan nilai pasar dalam menetapkan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) serta Direktorat Jenderal Piutang dan Lelang Negara (DJPLN) yang mempunyai penilai internal untuk penentuan nilai pasar dan nilai likuidasi dalam menentukan nilai barang jaminan yang akan dicairkan.
Berkenaan dengan ganti kerugian yang diberikan kepada masyarakat sebagai dampak pengambilalihan tanah untuk kegiatan pembangunan, Lampiran INPRES No. 9 tahun 1993 tentang Pedoman-pedoman Pelaksanaan Pencabutan Hak-hak atas Tanah dan Benda-benda yang ada di atasnya, Pasal 5 menyebutkan adanya Panitia Penaksir. Panitia Penaksir tersebut bertugas menetapkan besarnya ganti rugi atas tanah/bangunan/tanaman yang berada di atasnya secara obyektif dengan tidak merugikan kedua belah pihak dan dengan menggunakan norma-norma serta memperhatikan harga penjualan tanah/bangunan/tanaman di sekitarnya yang terjadi dalam tahun berjalan.
Indonesia memasuki babak baru dalam dunia penilaian dengan terbitnya Peraturan Presiden Nomor : 66 Tahun 2006 tenggal 8 Juni 2006 yang menandai berdirinya Direktorat Jenderal Kekayaan Negara yang salah satu bagiannya adalah Direktorat Penilaian Kekayaan Negara . Namun demikian lembaga ini belum cukup optimal dalam penilaian kekayaan Negara karena landasan hukum untuk pelaksanaan kegiatan penilaian kekayaan negara sampai dengan saat ini belum ada sehingga ke depan pemerintah beserta DPR perlu merumuskan perangkat hukum dalam rangka penilaian kekayaan Negara.
Dalam dunia Perbankan, di samping penilai independen juga mempunyai penilai intern yang telah memiliki minimal pendidikan dasar dalam penilaian. Penilai intern berwenang untuk menilai properti yang menjadi agunan kredit dan menentukan kelayakan penilaian yang dilakukan oleh penilai.independen. Beberapa Asosiasi jasa penilai yang telah ada di Indonesia,meliputi Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI), dan Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia (GAPPI). Sementara itu, profesi penilai telah diatur dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI, yang terakhir tahun 2007), dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI). Selama ini pemerintah belum mengatur profesi penilaian dalam suatu Undang undang sehingga eksistensinya kurang diakui oleh masyarakat maupun pihak luar atau asing. Tetapi di satu sisi sudah ada penyelenggaraan pendidikan formal dalam dunia penilaian yaitu Program Manajemen Aset dan Penilaian Properti di Universitas Gajah Mada.
Pada dasarnya terdapat dua sistem penilaian yang berlaku internasional, yaitu yang mengacu pada system penilaian di Amerika Serikat dan Inggris (Karsono, 2002). Di Amerika Serikat terdapat Appraisal Institute yang bertugas memberikan sertifikasi/ designasi pada penilai. Menghadapi globalisasi dan liberalisasi ekonomi, sudah saatnya Indonesia mempunyai suatu organisasi profesi (penilai) yang disegani serta mampu menjaga kualitas dan kredibilitas profesi tersebut. Dengan kata lain diperlukan eksistensi jasa penilaian yang berbentuk Dewan Penilai Indonesia yang profesional dan berkualitas (Karsono, 2002) maupun Lembaga Penilai Properti yang obyektif, rasional, dan fair (Sumardjono, 2002). Dewan Penilai Indonesia tersebut hendaknya dianggotai oleh pihakpemerintah dan swasta yang memiliki kapabilitas, yang tujuan utamanya adalah:
1. Melakukan pengawasan terhadap praktek penilaian di Indonesia.
2. Menjelaskan dan mempertegas tanggung jawab, tugas dan peranan penilai.
3. Melindungi kepentingan masyarakat berkaitan dengan praktek penilaian yang dilakukan oleh para penilai lain
4. Memasyarakatkan kode etik dan jasa pen ilai.
5. Mengembangkan profesi penilai Indonesia.
Dewan Penilai Indonesia hendaknya juga berkoordinasi dengan pihak lain yang terkait,seperti Kadin/Badan Akreditasi dan Resgistrasi Kadin Indonesia dalam hal Akreditas, Asosiasi MAPPI dan GAPPI dalam hal sertifikasi, Asosiasi dan Pemerintah (Departmen Keuangan) dalam hal regristrasi,dan pemerintah (Deperindag dan Depkeu) dalam hal perijinan.
Dalam praktek penilaian di Indonesia sampai saat ini masih bersifat sektoral, banyak instansi yang melakukan penilaian dengan berbagai tujuan dan kepentingan yang berbeda-beda. Untuk itu perlu adanya nilai pasar properti yang menjadi nilai tunggal atau single value for multipurposes diperlukan untuk memfasilitasi berbagai kepentingan penilaian properti. Namun untuk mewujudkan hal tersebut perlu dibentuk lembaga penilai independen yang terlepas dari berbagai kepentingan. Untuk itu ke depan pemerintah, DPR bersama dengan organisasi profesi penilai perlu duduk bersama untuk membahas terbentuknya lembaga tersebut.
Kesi m pu lan
Penilaian properti semakin dirasakan dalam perekonomian yang semakin maju seperti saat ini. Berbagai kasus seperti belum tuntasnya pembebasan tanah untuk kepentingan umum seperti di kedungombo, Tapos , jalan tol Solo Semarang dan lain-lain disebabkan belum adanya nilai pasar tunggal untuk berbagai tujuan atau single value for multipurposes.
Penilaian properti mempunyai banyak peran dalam perekonomian antara lain : 1) Peran dalam penyelenggaraan pemerintah Pusat dan Daerah 2) Peran dalam perpajakan dan 3) Peran sehubungan dengan perbankan.
Sampai saat ini belum ada lembaga penilai independen yang mampu menghasilkan nilai pasar tunggal
.untuk berbagai tujuan yang pada akhirnya banyak menimbulkan ketimpangan dalam perekonomian nasional. Untuk itu pemerintah pemerintah, DPR bersama dengan organisasi profesi penilai perlu duduk bersama untuk membahas terbentuknya lembaga tersebut di masa yang akan datang.


*) Penulis adalah PFA Pada Perwakilan BPKP Prov DI Yogyakarta




DAFTAR PUSTAKA
Baker, E. Richard, et al. (1985), Advanced Financial Accounting, New York: McGrow Hill.
I. Supomo (2002), “Peranan Konsultan Penilai dalam Mendukung Pertumbuhan Perbankan”, Makalah Seminar Nasional Peranan Lembaga Properti atau Harta Kekayaan Negara, Daerah dan Swasta dalam Perekonomian, Yogyakarta: 10 Agustus 2002.
Karsono Surjowibowo (2002), “Suatu Tinjauan Pentingnya Adanya Penilaian Properti dan Pengelolaan Hata Kekayaan Negara”, Makalah Seminar Nasional Peranan Lembaga Properti atau Harta Kekayaan Negara, Daerah dan Swasta dalam Perekonomian, Yogyakarta: 10 Agustus 2002.
Mardiasmo (2002), Perpajakan, Edisi Revisi Tahun 2002, Yogyakarta: Penerbit Andi.
Siregar D, Doli (2002), Optimalisasi Pemberdayaan Harta Kekayaan Negara: Peran Konsultan Penilai Dalam Pemulihan Ekonomi Nasional, Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama.
Machfud Sidik (2000), Model Penilaian Properti Berbagai Penggunaan Tanah di Indonesia, Jakarta: Yayasan Bina Umat Sejahtera.
Suharno (2002), “Pemanfaatan Data Grafis dan Numerik dan Peran Penilai Pajak Bumi dan Bangunan dalam Rangka Pengelolaan Harta Kekayaan Negara”, Makalah Seminar Nasional Peranan Lembaga Properti atau Harta Kekayaan Negara, Daerah dan Swasta dalam Perekonomian, Yogyakarta: 10 Agustus 2002.
Sumardjono, Maria (2002), “Peranan Lembaga Penilai Properti dalam Penentuan Ganti Kerugian sebagai Dampak Pengambilalihan/
Perolehan Tanah untuk Kegiatan
Pembangunan”, Makalah Seminar Nasional Peranan Lembaga Properti atau Harta Kekayaan Negara, Daerah dan Swasta dalam Perekonomian, Yogyakarta: 10 Agustus 2002.

Tidak ada komentar:

Poskan Komentar